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共有产权房淮安独奏
Posted 周五, 2010年 09月 17日 By ChangCe
共有产权房淮安独奏
作者:南方周末记者 韦黎兵 发自江苏淮安
2010-09-16 14:46:38
来源:南方周末
【公租房地方策系列报道之三】
淮安的共有产权房从市场收购，政府划拨的土地按实际拍卖价折让算入房价，并明确这部分产权属于政府。这就堵上了一般经适房因土地划拨导致的低房价以及巨大套利空间。
保障房基金为购买者在银行的贷款兜底，如实在无法还款，则基金还款并收回产权，重新投入经适房中。
即使政府那部分产权和相应投入，能通过经适房用户回收相当一部分，但此前政府会有5－8年的持续净投入，资金压力不小。
经适房成领导干部福利房，限价房成单位内部定向销售房……分配是否公平成为保障性住房政策必须首先解决的问题，公租房亦然。 （CFP/图）
凑足6.5万元，江苏省淮安市的低收入者就可买下一套房子五成的产权。这套房子60平方米，性质是商品房，目前市场价约13万元。
房子的另一半产权属于一个特殊的投资人——政府。
购买人住进去5年内，如果再支付6.5万元，就能获得这套房子100％的产权。如果购买人居住的年限是5年－8年，他需要向政府支付其投资的同期利息。居住8年之后，他要购买政府手里的五成产权，只能按市场价。
居住期间，购买人不需为政府其余五成产权支付房租。如果选择出售自己的五成产权，政府则与下一个持有人共享产权及收益。
这是江苏省淮安市2007年时在全国首创的共有产权保障模式。2010年，公租房上升为国家战略之后，开发与退出模式不断创新，淮安共有产权模式引发关注。
堵住经适房之漏
按照国家规定，经适房转让时应该补交土地出让金，但在实际操作中，各地均未有具体操作办法，也并未征收土地出让金，这让经适房成为很多人进行利益输送的渠道。
1998年，淮安与全国其他地方一样，配合住房货币化改革而配套供应经济适用房。到2001年，淮安市区供应了37万平方米的经济适用房。
这些经济适用房一推出就销售一空。其原因之一是，很多不满足经适房准入门槛的人，在低于市场价的经适房价诱惑下，想尽各种办法挤入，而真正满足条件的老百姓却根本买不起房。这一度是经济适用房最为诟病的制度漏洞。
2007年，淮安市原改制企业——华尔润磷肥厂的58名职工，联名写信给市委书记，要求改善住房条件。因为37万平方米的经适房计划未能覆盖到他们——他们还住在厂里20世纪50年代建成的平房中，户均面积只有30平米，早已成为危房，且位于化工工业区，空气污染严重。
时任淮安市房管局副局长的邵明，还看到了“经适房退出”的问题。以淮安市经适房项目——富丽花园为例，1998年时的房价是1000元／平方米，比市场价低了10％。2007年时，经适房房价涨至1500元／平方米，但周边房价跃上了3000元／平方米。
按照当时的经适房回购办法，1998年购买经适房的，在2007年退出时，要接受的经适房回购时价是1500元／平方米。“但1998年人家只要在经适房出价基础上添加10％，就能在市场上买到同等的商品房。现在得添一倍多的钱，才能买到房。”邵明说，经适房的封闭运行，在淮安走不通。
他认为，经适房相对应的土地问题，也比较棘手。对购房人不尽公平的是，因为政府划拨的土地不能进入市场流转，购买经适房的人没法申请住房抵押贷款，相关的交投非常清淡。
更值得警戒的是，按照国家规定，经适房转让时应该补交土地出让金，但在实际操作中，各地均未有具体操作办法，也并未征收土地出让金，这让经适房成为很多人进行利益输送的渠道。
2007年，淮安拿出了独创的共有产权房模式。“淮安的共有产权房，都是从市场收购，将政府本免费划拨的土地价款按土地实际拍卖价格折价算入房价，由暗补变成明补，并明确明补这部分产权属于政府，就堵上了一般经适房因土地划拨导致的低房价以及巨大套利空间。”邵明说。
具体运行中，共有产权房从政府下属房地产公司收购，可以不赚取商业房产开发的正常利润，这让淮安市政府可以把共有产权房价格，设定得比周边商品房低约5％－10％。“为了这不到10％的利益，还要走后门、托关系、冒风险，有钱人不如直接投资普通商品房。”邵明说。
淮安式“房等人”
经过多方沟通研究，淮安市房管局与保障房中心、银行、担保公司设计了一个针对经适房用户的贷款解决方案。
制度漏洞一经被堵，经适房在全国“供不应求”但又“求非应供”的局面，在淮安变成了完全相反的“房等人”。
据淮安市住房建设局住房保障处吴处长介绍，淮安市2009年推出400套、2010年推出1600套适用共有产权的保障房，但迄今为止，符合条件并有购买能力，最后取得共有产权房的人，只有337户，加上拆迁户适用共有产权房的，也只有436户。
其余的房子则空在那里，等人来买。在淮安市开发区钵池山公园附近，一边是淮安“地王”建设的香格里拉小区，另一边则是环境同样不错的没有卖出去的保障房“洪福小区”。
卖不出去的道理看似简单：没了投机者，政府也不赚取房产开发利润——开发都是政府下属的两个房地产公司承担。
但邵明等人认为，问题还在需求一端。为此，淮安市曾不断调整共有产权房的准入门槛，从2007年的人均月入 700元以下，调高到 1000元——跟省会南京市同等。但房子仍然卖不掉，2010年，淮安只好再把准入门槛调高到多层的1000元和高层的1200元。
“人均月入1200元这个覆盖面已经非常广了，快赶上去年淮安城镇人均收入水平了。”邵明说，2009年，淮安人均月收入约1300元。
进一步调研发现，最大的症结是银行贷款。由于低收入群体往往没有稳定工作，收入也低，银行不愿意给他们贷款。原本基本生活外剩余就很少的低收入群体，购买经适房一次就要首付总房价的七成，比普通商品房的首付比例高得多，甚至绝对值也大大高于普通商品房，限制了他们的购买能力。
经过多方沟通研究，房管局与保障房中心、银行、担保公司设计了一个针对经适房用户的贷款解决方案。
保障房管理中心用保障房基金为所有经适房用户在建行、中行的贷款兜底，直至贷款人实在没有还款能力，保障房基金替贷款者还款并收回其所有的那部分产权，重新投入经适房之中。借款人转而进入廉租房保障。
而担保公司则为银行提供收入不稳定的借款人临时不能还款的风险担保。由于保障基金兜底，这种担保不占用担保公司的信用额度。“银行没有风险，他们已经上报上级行，不久就能正式开始实行了。”邵明说。
“杀鸡取卵”式开发
“保障房每年省里给市里都有任务，政府应该通过正常途径，确定稳定的投入渠道，否则是没法持续的。”
所谓保障房基金，来自房管局下属两个国有全资房地产公司：富康公司和富丽公司。它们1998年开始就承担了政府经适房、廉租房以及拆迁安置房等公共职能，同时“近水楼台先得月”，开发了不少商业楼盘。
现在，富丽和富康公司多年来积累的合计1亿多元的资产，被划给房产局保障房管理中心作为保障房基金，再由基金从两大政府房地产公司手里回购商品房，按照共有产权的模式，转为经适房。
“我们公司大概7000多万的账目资产被划给了保障房中心，包括100多套房子的实物资产，3000万货币资金，还有江苏银行1150万股权投资。”富康公司副总黄兆承说。
地处苏北的淮安市，市区人口60多万，长期经济欠发达，城镇人均收入低于全国平均水平。房管局首先要自己想办法来解决资金问题。
淮安的做法是，首先让国有企业承担融资职能。
但是，公有产权房与常规经适房相比，由于土地并非划拨，共有产权房开发的税费则不能减免（虽然仍然进了政府的兜里，但却是在政府的不同部门与层级中），成本被抬高了。“（作为共有产权房的）新新家园土地变成出让而不是划拨后，每亩增加了几十万的成本。”黄兆承说，政府交给的公共项目，富康公司并不盈利，但政府需要交给富康公司3％的项目管理运作费用。
在黄兆承看来，市政府将富康和富丽公司的资产转作保障房基金后，两个公司基本被掏空，资产几乎所剩无几，再进行商业开发贷款又不易，因此多少有杀鸡取卵的意思。“保障房每年省里给市里都有任务，政府应该通过正常途径，确定稳定的投入渠道，否则是没法持续的。”黄兆承认为，即便5－8年后，政府那部分产权和相应的投入，能通过经适房用户回收相当一部分，此前政府依然需要有至少5－8年的持续净投入，才有资金回流。
资金还制约了共有产权房的推广。2007年刚刚推出共有产权房时，淮安规定了个人与政府的两种产权比例：7∶3和5∶5。但由于5∶5的比例需要政府垫付更多资金，2009年只好取消了这种比例，一律改为7∶3的比例。
针对资金困境，住建局保障处吴处长有一新设想：“可以还是划拨经适房土地，但经过评估确定土地市场价值，折合进房价计算政府产权比例。”
共有产权房制度在淮安之外，学习者寥寥。即便在淮安市辖内各县，自从2010年年初市里要求推广以来，响应也并不积极。
邵明认为主要原因很简单。“以前房管局自建经适房的时候，手握重权，门庭若市，但现在一切都透明了，没有超额利益了，没人求我们了。”
棋至中局，卒已过河。邵明大胆想象：“共有产权房，可以很方便地解决工业用地上建公租房流通问题。”他的思路是，只要把工业产权公租房中住宅出让与工业土地出让的差价，转为相应比例的政府产权，与出资建房者共有产权，工业用地上的公租房产权便明晰了，流转就不存在障碍，也不牵涉土地利益让渡问题了。
作者:南方周末记者 韦黎兵 发自江苏淮安
2010-09-16 14:46:38
来源:南方周末
【公租房地方策系列报道之三】
淮安的共有产权房从市场收购，政府划拨的土地按实际拍卖价折让算入房价，并明确这部分产权属于政府。这就堵上了一般经适房因土地划拨导致的低房价以及巨大套利空间。
保障房基金为购买者在银行的贷款兜底，如实在无法还款，则基金还款并收回产权，重新投入经适房中。
即使政府那部分产权和相应投入，能通过经适房用户回收相当一部分，但此前政府会有5－8年的持续净投入，资金压力不小。
经适房成领导干部福利房，限价房成单位内部定向销售房……分配是否公平成为保障性住房政策必须首先解决的问题，公租房亦然。 （CFP/图）
凑足6.5万元，江苏省淮安市的低收入者就可买下一套房子五成的产权。这套房子60平方米，性质是商品房，目前市场价约13万元。
房子的另一半产权属于一个特殊的投资人——政府。
购买人住进去5年内，如果再支付6.5万元，就能获得这套房子100％的产权。如果购买人居住的年限是5年－8年，他需要向政府支付其投资的同期利息。居住8年之后，他要购买政府手里的五成产权，只能按市场价。
居住期间，购买人不需为政府其余五成产权支付房租。如果选择出售自己的五成产权，政府则与下一个持有人共享产权及收益。
这是江苏省淮安市2007年时在全国首创的共有产权保障模式。2010年，公租房上升为国家战略之后，开发与退出模式不断创新，淮安共有产权模式引发关注。
堵住经适房之漏
按照国家规定，经适房转让时应该补交土地出让金，但在实际操作中，各地均未有具体操作办法，也并未征收土地出让金，这让经适房成为很多人进行利益输送的渠道。
1998年，淮安与全国其他地方一样，配合住房货币化改革而配套供应经济适用房。到2001年，淮安市区供应了37万平方米的经济适用房。
这些经济适用房一推出就销售一空。其原因之一是，很多不满足经适房准入门槛的人，在低于市场价的经适房价诱惑下，想尽各种办法挤入，而真正满足条件的老百姓却根本买不起房。这一度是经济适用房最为诟病的制度漏洞。
2007年，淮安市原改制企业——华尔润磷肥厂的58名职工，联名写信给市委书记，要求改善住房条件。因为37万平方米的经适房计划未能覆盖到他们——他们还住在厂里20世纪50年代建成的平房中，户均面积只有30平米，早已成为危房，且位于化工工业区，空气污染严重。
时任淮安市房管局副局长的邵明，还看到了“经适房退出”的问题。以淮安市经适房项目——富丽花园为例，1998年时的房价是1000元／平方米，比市场价低了10％。2007年时，经适房房价涨至1500元／平方米，但周边房价跃上了3000元／平方米。
按照当时的经适房回购办法，1998年购买经适房的，在2007年退出时，要接受的经适房回购时价是1500元／平方米。“但1998年人家只要在经适房出价基础上添加10％，就能在市场上买到同等的商品房。现在得添一倍多的钱，才能买到房。”邵明说，经适房的封闭运行，在淮安走不通。
他认为，经适房相对应的土地问题，也比较棘手。对购房人不尽公平的是，因为政府划拨的土地不能进入市场流转，购买经适房的人没法申请住房抵押贷款，相关的交投非常清淡。
更值得警戒的是，按照国家规定，经适房转让时应该补交土地出让金，但在实际操作中，各地均未有具体操作办法，也并未征收土地出让金，这让经适房成为很多人进行利益输送的渠道。
2007年，淮安拿出了独创的共有产权房模式。“淮安的共有产权房，都是从市场收购，将政府本免费划拨的土地价款按土地实际拍卖价格折价算入房价，由暗补变成明补，并明确明补这部分产权属于政府，就堵上了一般经适房因土地划拨导致的低房价以及巨大套利空间。”邵明说。
具体运行中，共有产权房从政府下属房地产公司收购，可以不赚取商业房产开发的正常利润，这让淮安市政府可以把共有产权房价格，设定得比周边商品房低约5％－10％。“为了这不到10％的利益，还要走后门、托关系、冒风险，有钱人不如直接投资普通商品房。”邵明说。
淮安式“房等人”
经过多方沟通研究，淮安市房管局与保障房中心、银行、担保公司设计了一个针对经适房用户的贷款解决方案。
制度漏洞一经被堵，经适房在全国“供不应求”但又“求非应供”的局面，在淮安变成了完全相反的“房等人”。
据淮安市住房建设局住房保障处吴处长介绍，淮安市2009年推出400套、2010年推出1600套适用共有产权的保障房，但迄今为止，符合条件并有购买能力，最后取得共有产权房的人，只有337户，加上拆迁户适用共有产权房的，也只有436户。
其余的房子则空在那里，等人来买。在淮安市开发区钵池山公园附近，一边是淮安“地王”建设的香格里拉小区，另一边则是环境同样不错的没有卖出去的保障房“洪福小区”。
卖不出去的道理看似简单：没了投机者，政府也不赚取房产开发利润——开发都是政府下属的两个房地产公司承担。
但邵明等人认为，问题还在需求一端。为此，淮安市曾不断调整共有产权房的准入门槛，从2007年的人均月入 700元以下，调高到 1000元——跟省会南京市同等。但房子仍然卖不掉，2010年，淮安只好再把准入门槛调高到多层的1000元和高层的1200元。
“人均月入1200元这个覆盖面已经非常广了，快赶上去年淮安城镇人均收入水平了。”邵明说，2009年，淮安人均月收入约1300元。
进一步调研发现，最大的症结是银行贷款。由于低收入群体往往没有稳定工作，收入也低，银行不愿意给他们贷款。原本基本生活外剩余就很少的低收入群体，购买经适房一次就要首付总房价的七成，比普通商品房的首付比例高得多，甚至绝对值也大大高于普通商品房，限制了他们的购买能力。
经过多方沟通研究，房管局与保障房中心、银行、担保公司设计了一个针对经适房用户的贷款解决方案。
保障房管理中心用保障房基金为所有经适房用户在建行、中行的贷款兜底，直至贷款人实在没有还款能力，保障房基金替贷款者还款并收回其所有的那部分产权，重新投入经适房之中。借款人转而进入廉租房保障。
而担保公司则为银行提供收入不稳定的借款人临时不能还款的风险担保。由于保障基金兜底，这种担保不占用担保公司的信用额度。“银行没有风险，他们已经上报上级行，不久就能正式开始实行了。”邵明说。
“杀鸡取卵”式开发
“保障房每年省里给市里都有任务，政府应该通过正常途径，确定稳定的投入渠道，否则是没法持续的。”
所谓保障房基金，来自房管局下属两个国有全资房地产公司：富康公司和富丽公司。它们1998年开始就承担了政府经适房、廉租房以及拆迁安置房等公共职能，同时“近水楼台先得月”，开发了不少商业楼盘。
现在，富丽和富康公司多年来积累的合计1亿多元的资产，被划给房产局保障房管理中心作为保障房基金，再由基金从两大政府房地产公司手里回购商品房，按照共有产权的模式，转为经适房。
“我们公司大概7000多万的账目资产被划给了保障房中心，包括100多套房子的实物资产，3000万货币资金，还有江苏银行1150万股权投资。”富康公司副总黄兆承说。
地处苏北的淮安市，市区人口60多万，长期经济欠发达，城镇人均收入低于全国平均水平。房管局首先要自己想办法来解决资金问题。
淮安的做法是，首先让国有企业承担融资职能。
但是，公有产权房与常规经适房相比，由于土地并非划拨，共有产权房开发的税费则不能减免（虽然仍然进了政府的兜里，但却是在政府的不同部门与层级中），成本被抬高了。“（作为共有产权房的）新新家园土地变成出让而不是划拨后，每亩增加了几十万的成本。”黄兆承说，政府交给的公共项目，富康公司并不盈利，但政府需要交给富康公司3％的项目管理运作费用。
在黄兆承看来，市政府将富康和富丽公司的资产转作保障房基金后，两个公司基本被掏空，资产几乎所剩无几，再进行商业开发贷款又不易，因此多少有杀鸡取卵的意思。“保障房每年省里给市里都有任务，政府应该通过正常途径，确定稳定的投入渠道，否则是没法持续的。”黄兆承认为，即便5－8年后，政府那部分产权和相应的投入，能通过经适房用户回收相当一部分，此前政府依然需要有至少5－8年的持续净投入，才有资金回流。
资金还制约了共有产权房的推广。2007年刚刚推出共有产权房时，淮安规定了个人与政府的两种产权比例：7∶3和5∶5。但由于5∶5的比例需要政府垫付更多资金，2009年只好取消了这种比例，一律改为7∶3的比例。
针对资金困境，住建局保障处吴处长有一新设想：“可以还是划拨经适房土地，但经过评估确定土地市场价值，折合进房价计算政府产权比例。”
共有产权房制度在淮安之外，学习者寥寥。即便在淮安市辖内各县，自从2010年年初市里要求推广以来，响应也并不积极。
邵明认为主要原因很简单。“以前房管局自建经适房的时候，手握重权，门庭若市，但现在一切都透明了，没有超额利益了，没人求我们了。”
棋至中局，卒已过河。邵明大胆想象：“共有产权房，可以很方便地解决工业用地上建公租房流通问题。”他的思路是，只要把工业产权公租房中住宅出让与工业土地出让的差价，转为相应比例的政府产权，与出资建房者共有产权，工业用地上的公租房产权便明晰了，流转就不存在障碍，也不牵涉土地利益让渡问题了。
