当前的房地产政策需反思
陈志武，耶鲁大学管理学院教授、清华大学人文社会科学院访问教授、北京长策智库学术委员会主席。
2010.5.14.《南方都市报》
对中国人来说，1998年是值得记住的一年，那年两项改革永久地改变了中国人的面貌。其一是住房体系被全面市场化——这非常重要，因为在此之前，老百姓即使有房住，也不是自己的财产，更不能买卖，也就是说，老百姓既无财产、又无股权，是真正的无产者，衣食住行都靠单位，而不能自由支配。但住房市场化改革后，房子可以私人拥有并能自由买卖，不少老百姓从此成了有产者，拥有自己的财产是件很幸运的事。这是质的变化。为什么这么说？因为当住房、医疗、子女教育都跟工作单位捆绑在一起时，你一家老少生存的方方面面就都掌握在“单位领导”手里，这样你就不得不顺从、甚至屈服于“领导”。1998年后老百姓有了自己的私有财产——房子，即使“领导”不高兴，你也不用担心自己的住房会被“领导”剥夺走，因为房子产权是你的。这就是住房市场化改革的意义，也是私有财产的意义。
其二是住房按揭贷款的推出。1998年底跟住房市场化改革配套推出的按揭贷款，是1950年代后中国老百姓第一次能用到的金融借贷产品。按揭贷款这一金融产品，缩小了中低收入群体跟富有群体间的生活差距，让中低收入的人也能有机会像高收入者一样，较早买到房子、汽车等，或者买多套房投资。试想，如果没有按揭贷款，市场化后的房地产就只是高收入阶层的市场，不仅中低收入家庭年老之前买不到房，就连其子女，再有出息也没法在恋爱市场上与富有家庭子女竞争。因此，按揭贷款以及许多其它金融产品，能够从本质上改变中低收入阶层的生活空间，拉平他们跟富有阶层的机会差距，这就是为什么任何限制住房按揭贷款、增加按揭贷款难度的举措，等于要拉大中低收入阶层跟富有阶层的差距，使他们在机会上空间更小。
一旦房产是私有并且可以自由买卖，也可以做抵押按揭贷款了，房子不仅仅是老百姓家庭的财富，而且还可以随时转变成资本，使这笔财富不再是死的，而是能生钱的资本，就像房产证可以做多种短期或长期抵押，也可以在谈生意、做投资时以房产证做信用保证，改变你的创业、投资和生活空间！
1998年的两项改革已经改变了中国社会的精神面貌，提升了人们的权利和财产意识，也强化个人的自信度。
抑制房价上涨的办法主要在于增加供给
或许，1998年的房产市场化和金融改革太成功，以至于从那以后需求不断上升，供不应求，房价不断上涨。接下来，全国上下人人谈房市，呼吁政府压制房价，以实现“居者有其屋”。于是，过去几年，当房价上涨时，人们就呼吁政府出“重拳”，一些评论员还会把买房和爱国连在一起。
经过几年的一系列的房地产调控，到今天，不仅房价越调控越高，而且，行政手段差不多已用尽：限制房产交易、持房两年或五年以上才能出售、提高交易税费、规定一家一房、限制外地人买房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭贷款……这些措施当然都是对1998年房改与住房金融改革的倒退。今天，房地产市场的“市场性”越来越被怀疑。我们应该把房市放在整个经济与社会的长久目标中思考，今天的政策举措应该与长久蓝图一致，而不是头痛医头、脚痛医脚。
抛开房地产是1998年初衷意义上的“市场”，还是计划经济意义上的“政策市”不管，今天的局面是一些根本制度安排的必然。房价失控的原因在于供给，也在于宏观政策的反复多变。
第一，地方政府绝对垄断房产土地供应，逼着房价只涨不跌。很明显的事实是小产权房价远低于“大产权”房价。如果农民个人或集体也有权将土地“农转非”，用于房地产开发，与地方政府在土地供应上竞争，那么，房价会立即往小产权房与大产权房价之间的某个位置靠拢，小产权房价格会涨，大产权房价会跌。这本身清楚告诉我们，政府垄断土地供应权对过去房价只涨不跌有着根本的“贡献”。当然，政府没有激励、也没有压力去改变这一基本制度，因为土地已经是财政不可缺的一大部分。但是，我们还是应该看到，改变政府垄断土地供应的格局，让农民自己和农民集体也有权供应土地，不仅能解决房地产泡沫的问题，而且也符合公平、公正原则，因为那些地在1950年代前，本来就是农民私人的，是他们祖先留下的财富，他们应该有权享受其利益。
第二，18亿亩农用土地红线，给各级政府限制房地产土地供应提供了借口，其结果是抑制房产供应。一方面，科技发展使每亩产量不断上升，耕地面积的含意跟原来不同，18亿亩地红线是过时的观念。在历史上，中国的人均农耕地面积从来没有今天这么低，但是，粮食安全问题也从来没有解决得像今天这么好，为什么？除了杂交农作物使产量大增外，也有温室生产带来的产量革命。另一方面，土地资源的确不是中国的优势，那么，在全球化的今天，既然别国的生活用品可以依赖中国制造，中国的部分粮食需要为何不能从土地资源更丰富的巴西、美国进口呢？再者，如果自然土地实在供应不够，也可以通过把一亩地盖成50层楼、每层都人工种上粮食，那不是把一亩地变成了50亩地农田了？以此推理下去，5亿亩农地不是可以人工变成20亿亩种植地用了？所以，18亿亩红线是基于过时的观念和理解，应当放弃。
第三，利率工具是市场化的政策调控工具。与其通过限制二套房贷、三套房贷等量化指标来降低投机需求，不如提高贷款利率，提高杠杆投机买房成本。可是，出于保护国企、保护地方政府，决策层宁可冒通胀风险、资产泡沫风险，而继续保留过低的利率。这变相鼓励投机买房，使房地产供不应求的局面恶化。在目前的情况下，加息是必须做，这也是更好的政策选择。
正由于上面的原因，加上历次房产调控政策从效果上都是抑制了供给，从而，在过去十几年产生了“只涨不跌”的总体价格路径，这反过来增加了投机买房“只赚不赔”的信心。特别是，在过去的经历中，每次短暂下跌后，房价必然再涨，这自然催化了投机倾向，促使房产需求不断上升，形成“房价上涨——投资投机需求增加 ——房价再涨——投资投机需求再增加……”的恶性循环。
因此，解决房地产泡沫的根本办法还是增加供给，一是增加土地供应，二是改变政府垄断土地供应的局面，让农民个人和集体都有权供应房地产开发用地。
“小政府、大社会”是舒缓房价压力的出路
城市化一般会推高城市地价、房价，这是不可避免的经济规律。但是，不同的制度安排会带来不同的城市化结果。资源越集中在权力手中、机会越不平等的“大政府”社会里，城市化的力量也会集中，就是集中在权力最高的城市，以至于权力中心城市会因城市化发展而出现房价泡沫，但是，非权力中心城市的房价压力就未必很高。
北京的气候和环境，并不适合大量人口的居住，但是，这并没妨碍数千万人在那里找工作、买房子定居，因为从经济上这是非常理性的举措。第一，北京是全国的权力中心，在国有经济和各行各业都受到严格管制的制度安排下，具体的资源配置权、审批权、管制权，都掌握在分布于北京的各部委里。教育体系的经费掌握在教育部，医疗体系的在卫生部，科研经费掌握在中科院自然科学基金以及不同部委手里，等等。这样以来，不仅各地方大学、医院、地方政府、跨国公司、国内公司都要设驻京办，配置相应的人员和家属，而且连普通的人也愿意在北京买房子，山西煤老板一赚够钱，就想到北京买房。在政府掌握方方面面的资源和权力的情况下，首都就成了所有人向往并要买房子的地方。
第二，从物质条件和各种福利角度看，北京也是全国第一，是全国第一重点保护、优先照顾的城市。即使在计划经济期间，不管其他省市的情况如何，也必须保证北京的粮食和菜肉供应，不能让北京人饿肚子，所以，不奇怪，在过去60年里，方方面面的资源都用来重点发展北京。到今天，从交通网络、基础设施、医院医疗、涉外设施，到教育设施，等等，北京都是最好。能够在北京买到房子，就能享受一等公民的好处，北京的房子需求几乎是无上限的。
第三，子女上好大学的机会在北京最好。比如，2009年进入北京大学和清华大学的新生中，北京平均不到两万的人口就有一个能进入北大或者清华，而湖南是38万人口才有一个进北大、清华。为了子女能享受到进入好大学的优先机会，做父母的当然应该去北京买房。
根据同样的道理，在各个省中，省会城市是省内权力中心、资源配置中心，那自然是省内人民所向往的地方，城市化在那个省带来的买房压力又集中在省会城市里。
我不是说其他国家的城市化过程中没有出现过这种现象，只是一般没有中国目前这么极端，因为其他国家的城乡机会差别、城市之间的机会与资源差别，没有被权力扭曲得像中国这么严重。比如，在美国，华盛顿是首都，但美国社会并没有明显地都偏爱到华盛顿买房、到华盛顿居住，实际情况正好相反；在美国的各州，州府所在地也并非那个州老百姓最向往的地方。比如，纽约州州府在阿尔巴尼，那里没有几个居民；在康州，州府在哈特福特市，我在这里没听谁说要不顾一切往那里搬家、到那里买房子。加拿大、澳大利亚、巴西等国家也大致如此。
在中国，未来的城市化发展不应该再把压力集中在少数一线、二线城市，因为这些城市到今天已经超负荷，而且如果再继续下去，这些城市的房价上涨压力会难以下退。因此，中国的畸形城市化历程必须改变，一二线城市房地产泡沫压力必须得到缓和，而要做到这些，就必须加快体制改革，亦即，的，加快“国退民进”，强化民营经济和民间事业单位，减少政府对资源、对行业的行政管制，实现“小政府、大社会”的理想。一旦这一目标实现，行政权力配置资源过程中所必然带来的不公平和机会扭曲，也会消失不少。那时候，就不再是大家只往几个一二线城市迁居买房了。
