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20100-04-25 | 房价为何不会大跌？

几周前，写了一篇文章“房价为何还会涨？”，墨迹未干，就碰上打压房价的“10号文”，一套组合拳来势汹汹，市场上顿时惊惶四起。



楼市会就此崩盘吗？未必。



如前文所示，高房价的根本原因是供需失衡，失衡下的价格走势由预期支配，对预期影响最大的短期因素是货币供应，长期因素则是土地供应。若想抑制房价，政府应当紧缩货币供应，放松土地供应，而实际执行的政策正好相反，房价焉有不涨之理？



楼市新政全都着眼于市场价格，而不是市场预期。由于影响预期的长、短期因素基本未变，前文的结论也基本不变，新政的效果恐怕不会如制定者所愿。



新政对市场的冲击主要是心理上的，阻吓作用大于实质性作用。在房价可能走低的猜想中，人们从抢购转向毁约或者推迟购买，房价于是停止上涨。但这远非雪崩的前兆，需求方的其他预期依旧，为房价构筑了一个坚实的底部。特别是“10号文”只字未提土地供应和货币供应，只要“18亿亩”的红线不动，百姓就认定房产是稀缺资源，晚买不如早买；只要货币政策继续松宽，通胀预期就是挥之不去的幽灵，购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择。



决定楼市下一步走向的关键当然是开发商，预见到需求不会发生根本的转变，他们并不急于抛售，而是采取了“看看再说”的观望态度。感谢09年的银行大放水和楼市的价量齐飞，眼下开发商手中现金充裕，没有任何回笼资金的压力，只有当资金链条吃紧时，地产商才愿意考虑降价促销。助长观望情绪的，还有日渐增加的政策不确定性。



开发商的观望不仅减少了当期市场的供给，为房价提供了另一有力的支持，而且减少了当期的开发量，为将来的供应短缺从而将来的高房价埋下伏笔。



　　地产商难道不担心更为严厉的后续政策吗？担心是免不了的，但可能性究竟有多大？



如今决定政策的，不仅仅是中央政府维护民生的意愿，还有地方政府强烈的政绩冲动。人们已经注意到，在每次打压楼市的风暴中，地方政府都“集体失语”。与此形成鲜明对照，每逢楼市下跌，地方长官总是竭其所能，力挺力托。人们也知道，这是因为房价和地价连着地方财政，并且也越来越多地连着官员个人的荷包。



楼市如果垮了，地方财政赤字，中央给补吗？不是说要拉动内需吗？没钱怎么拉动？房地产有很高的产业关联度，真下重手把它砸趴下了，一损俱损，钢铁、水泥、玻璃、建材、工程机械、家电就不知卖给谁了。如此一来，GDP保八怎么实现？这可是从中央到地方的各级政府最在意的指标。



即使在政策制定上地方和中央保持一致，政策的执行可主要靠地方政府，上下拧着劲儿，政策怎能贯彻到位？中央总不能向所有30多个省、市、自治区派工作组吧，再说还有几百个省辖和地辖市、2000多个县呢！



投鼠忌器，更重的拳头只是理论上的，即便出台，估计也是高高地举起，轻轻地落下。



说到底，楼市是一个预期的博弈，预期的形成产生于利益的计算，非党报央视所能引导，非社论文件所能左右。凡涉及真金白银的事儿，不是红口白牙或者白纸黑字就可以解决的。以真金白银为基础的叫做理性预期，纯靠忽悠的是非理性预期。理性预期决定人们的长期行为，并最终在现实中得到验证；非理性预期除了制造市场短期波动，便只留给后人笑柄。



欲降房价，必先扭转市场预期；欲扭转预期，必先调整利益；欲调整利益，必先推动体制改革。改革就是重构利益格局，理顺利益关系，在社会总财富增加的前提下，实现多方共赢。



首先要改革土地制度，增加土地供应，打破政府垄断，利用市场机制平抑地价，彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。要想改革土地制度，就必须平衡地方财政预算，舍此便不能切断地方财政和土地的联系。



改革财政税收体制要双管齐下，开源节流。开源意味着增加地方的税收自主权，同时强化民众对政府的监督，否则苛捐杂税日多，社会安定不保。节流则要求大幅削减地方政府开支，特别是无止境的投资，以及同样无止境的机构膨胀和冗员。



放弃改革，迷信行政力量，单纯靠政策调控价格，如同发高烧洗冷水澡，打摆子就给蒸桑拿，治标不治本，房价短期内可能少许下挫，当人们意识到基本面并未改变时，价格重拾升势，说不定会创出又一轮新高。那时怎么办？



有两个可能的对策。一是任其发展，直到泡沫破灭，如日本的1989年和美国的2007年。二是“斗地主”，“打土豪，分田地”，房地产业国有化，政府出面重新分配住房。无论哪一个，成本好像都太高了。



还是赶快紧缩银根，赶快推进改革吧。