Post List
分享“非长策智库原创”文章：低碳、金融、发展、企业、监管、社会政策、书评影评、气候变化、医疗改革、教育改革等。内容来源于网络，不代表长策智库观点与立场，如希望删除，请联系ChangCeThinktank@gmail.com
Back to Topic List
Back to Topic List
重庆农地产权改革新路线图：确权、资本化、抵押贷款
Posted 周五, 2010年 04月 30日 By ChangCe
重庆农地产权改革新路线图：确权、资本化、抵押贷款
吴红缨 重庆报道 2010-04-29
2007年6月，重庆和成都成为全国统筹城乡综改区。过去三年，重庆的综改以土地改革为重点，进行了一系统的试点和探索，今年年初，重庆提出要在关键领域实现突破。
“统筹城乡要依靠制度创新。”4月27日，重庆市发改委副主任范文仲在接受本报记者专访时透露，接下来，重庆将在农地资本化、户籍制度改革、农村融资模式创新等关键性领域先行先试。
范文仲系中国银监会研究局副局长。在加入银监会之前，曾经先后任职于中国财政部世界银行司、雷曼兄弟投资银行全球经济部等国内外多家政府和金融机构。
2008年10月，范赴重庆挂职，任重庆市发改委副主任。2009年11月，调任重庆发改委副主任，协管全市统筹城乡工作。所以，他对于金融介入重庆统筹城乡综改，有着自己独到的见解。
“作为综改区，就意味着重庆就有先试权，失败了，也是小范围的风险，重新再来，就会有更明确的目标。” 范文仲说。
土地资本化
《21世纪》：重庆综改已历时三年了，但是农村的改变仍不明显，你是怎么看这个问题的？
范文仲：城乡统筹落脚点，应该是实现城乡共同富裕，尤其是带动农民共同富裕。城乡统筹的核心目标，就是运用现代市场经济的手段，促进农民收入增长，推动消费。所以，凡有利于农民富裕，促进农民消费增长的改革，都是试点的范围。
在这个目标下，可以进行分解，农民有4种途径获得收入：农业生产性收入、打工的工资性收入、政府补贴、财产性收入。而农民要实现这些增收有两种选择，一是进城，这需要我们进行户籍改革，而留在农村的，则涉及新农村建设，政府要为他们提供社保，公共服务保障。
这些就构成我们今年综改的三个重点，即两冀（渝东南、渝东北）农民万元增收计划，户籍改革，公租房改革。
《21世纪》：地方政府在操作这些改革时，都觉得很难，因为需要大量的资金。你觉得该怎么突破？
范文仲：过去30年，城市改革的经验是可以借鉴的。比如房改前，家庭的房屋价值是为零的，进行了房改，有了房地产市场，家庭房屋价值提升到几十万上百万。后来加上金融机构介入，通过贷款，城市消费能力得到很大提升。
在城市基础设施方面，重庆有的八大集团，将存量资产变成权益，通过金融机构的介入，获得建设资金来源。所以，我们要实现农民增收，尤其是财产性增收，要借鉴城市发展的思路，促进金融机构介入农村，通过改革，使原有经济释放出巨大能量。
《21世纪》：现在的现实是，金融机构不愿到农村设点，也不愿贷款给农民。
范文仲：我们要创造相关的技术条件。我认为农村的发展要分几步走，首先要将现有财产变成资产。现在全市在全面开展土地整治工作，重点就是把农村建设用地复垦为耕地。农村人均建设用地250平方米，是城市的5倍，有很大操作空间，能够整合大量建设用地。
同时，我们开展土地确权，有了产权，将集体建设用地股权化，通过市场定价，就成了资产。资本化后，金融机构就可以介入了。一家一户，通过产权抵押，可获得金融贷款，农民就有了发展的资本。
现在正在探索的“地票”是个很好的农村建设用地资本化尝试。但它的使用量是有限制的，全市每年交易量控制在1.5万亩左右。今后重庆农村土地交易市场的范围，要适当扩大。这就要相应改革现行的征地制度。凡对国家战略性、公益性的项目，才进行征地。而经营性项目用地，通过农村土地交易市场获得。这个交易不收取土地出让金，可运用财税机制，收取交易税，税收大部分投向农村。
土地产权化之后，银行介入，农民财产性收入就会大大增加。
拟成立土地信托代理机构
《21世纪》： 重庆正在推行户籍制度改革，但让农民放弃土地，他们会有很多顾虑。
范文仲：在农村土地确权的基础上，我们在考虑成立一些土地信托代理机构。农民可将耕地承包权，宅基地使用权，交给这样的信托代理机构，他们来集中招商，引进大户，开发农业项目。农民可收取租金，也有机会成为企业雇佣工人。
正在推行的户籍制度改革，就是考虑把土地的使用权的收益权和处置权分开。农民保留收益权，处置权交给信托机构。这样一来，农民工在进城三五年内，仍可保有土地的收益权，就可以稳妥地解决他们转户所担忧的问题，从而大大推进城镇化。
更进一步，这些收益权可以转让给城里人，城里人可以投资这种信托权证。如此就能为未来城乡资金的双向流动。
《21世纪》：如何防范其中的风险呢，比如金融机构介入后，出现了坏帐，它如何处理抵押物？
范文仲：我认为可设立一个农村土地处置管理公司，专门帮助银行打包处理坏账。我考虑这个公司有点类似于重庆八大集团的渝富公司。
对农村贷款形成的坏账，银行没有办法千家万户去处理。这样一个农村土地处置管理公司就可解决这个问题。它应该对抵押的农村建设用地具有经营者的各种职能，它可以化解坏账，有权进行土地的空间置换，可以参与土地交易，并有优先买卖权。甚至可以通过国有企业的力量，平抑土地市场价格。
在引入金融机构同时，我们还要建立一个信用体系，不论在哪里找工，这里不还，哪里也借不了钱。一个不还，整个村贷款，贴息，政策享用都会受影响。
《21世纪》：除了金融机构融资，还有其它渠道可为农村募集到资金吗？
范文仲：我们也在考虑建立一个长效的城乡统筹筹资机制。一方面要依靠土地的资本化改革。另一方面，可将视野放开一些，比如建立国有产权分享机制。重庆国有企业总资产现在已达到1万亿,所有者权益达到2000多亿。今后几年，重点国有企业将全部上市。那么，我觉得，将国有总股本的10%，用于城乡统筹，每年就可以有1000亿。
另外，国有资本的存量资产，也可用起来。现在重庆进行的公租房建设，财政成本接近500亿，放在那里怎么用活？我认为房屋产权，租金收益，都可以实现证券化，在市场交易。这个产权可以不要全部国有，将一部分给城乡统筹，让他来融资，可以做很多事。这样会形成一套国有资产新型的分配机制。
吴红缨 重庆报道 2010-04-29
2007年6月，重庆和成都成为全国统筹城乡综改区。过去三年，重庆的综改以土地改革为重点，进行了一系统的试点和探索，今年年初，重庆提出要在关键领域实现突破。
“统筹城乡要依靠制度创新。”4月27日，重庆市发改委副主任范文仲在接受本报记者专访时透露，接下来，重庆将在农地资本化、户籍制度改革、农村融资模式创新等关键性领域先行先试。
范文仲系中国银监会研究局副局长。在加入银监会之前，曾经先后任职于中国财政部世界银行司、雷曼兄弟投资银行全球经济部等国内外多家政府和金融机构。
2008年10月，范赴重庆挂职，任重庆市发改委副主任。2009年11月，调任重庆发改委副主任，协管全市统筹城乡工作。所以，他对于金融介入重庆统筹城乡综改，有着自己独到的见解。
“作为综改区，就意味着重庆就有先试权，失败了，也是小范围的风险，重新再来，就会有更明确的目标。” 范文仲说。
土地资本化
《21世纪》：重庆综改已历时三年了，但是农村的改变仍不明显，你是怎么看这个问题的？
范文仲：城乡统筹落脚点，应该是实现城乡共同富裕，尤其是带动农民共同富裕。城乡统筹的核心目标，就是运用现代市场经济的手段，促进农民收入增长，推动消费。所以，凡有利于农民富裕，促进农民消费增长的改革，都是试点的范围。
在这个目标下，可以进行分解，农民有4种途径获得收入：农业生产性收入、打工的工资性收入、政府补贴、财产性收入。而农民要实现这些增收有两种选择，一是进城，这需要我们进行户籍改革，而留在农村的，则涉及新农村建设，政府要为他们提供社保，公共服务保障。
这些就构成我们今年综改的三个重点，即两冀（渝东南、渝东北）农民万元增收计划，户籍改革，公租房改革。
《21世纪》：地方政府在操作这些改革时，都觉得很难，因为需要大量的资金。你觉得该怎么突破？
范文仲：过去30年，城市改革的经验是可以借鉴的。比如房改前，家庭的房屋价值是为零的，进行了房改，有了房地产市场，家庭房屋价值提升到几十万上百万。后来加上金融机构介入，通过贷款，城市消费能力得到很大提升。
在城市基础设施方面，重庆有的八大集团，将存量资产变成权益，通过金融机构的介入，获得建设资金来源。所以，我们要实现农民增收，尤其是财产性增收，要借鉴城市发展的思路，促进金融机构介入农村，通过改革，使原有经济释放出巨大能量。
《21世纪》：现在的现实是，金融机构不愿到农村设点，也不愿贷款给农民。
范文仲：我们要创造相关的技术条件。我认为农村的发展要分几步走，首先要将现有财产变成资产。现在全市在全面开展土地整治工作，重点就是把农村建设用地复垦为耕地。农村人均建设用地250平方米，是城市的5倍，有很大操作空间，能够整合大量建设用地。
同时，我们开展土地确权，有了产权，将集体建设用地股权化，通过市场定价，就成了资产。资本化后，金融机构就可以介入了。一家一户，通过产权抵押，可获得金融贷款，农民就有了发展的资本。
现在正在探索的“地票”是个很好的农村建设用地资本化尝试。但它的使用量是有限制的，全市每年交易量控制在1.5万亩左右。今后重庆农村土地交易市场的范围，要适当扩大。这就要相应改革现行的征地制度。凡对国家战略性、公益性的项目，才进行征地。而经营性项目用地，通过农村土地交易市场获得。这个交易不收取土地出让金，可运用财税机制，收取交易税，税收大部分投向农村。
土地产权化之后，银行介入，农民财产性收入就会大大增加。
拟成立土地信托代理机构
《21世纪》： 重庆正在推行户籍制度改革，但让农民放弃土地，他们会有很多顾虑。
范文仲：在农村土地确权的基础上，我们在考虑成立一些土地信托代理机构。农民可将耕地承包权，宅基地使用权，交给这样的信托代理机构，他们来集中招商，引进大户，开发农业项目。农民可收取租金，也有机会成为企业雇佣工人。
正在推行的户籍制度改革，就是考虑把土地的使用权的收益权和处置权分开。农民保留收益权，处置权交给信托机构。这样一来，农民工在进城三五年内，仍可保有土地的收益权，就可以稳妥地解决他们转户所担忧的问题，从而大大推进城镇化。
更进一步，这些收益权可以转让给城里人，城里人可以投资这种信托权证。如此就能为未来城乡资金的双向流动。
《21世纪》：如何防范其中的风险呢，比如金融机构介入后，出现了坏帐，它如何处理抵押物？
范文仲：我认为可设立一个农村土地处置管理公司，专门帮助银行打包处理坏账。我考虑这个公司有点类似于重庆八大集团的渝富公司。
对农村贷款形成的坏账，银行没有办法千家万户去处理。这样一个农村土地处置管理公司就可解决这个问题。它应该对抵押的农村建设用地具有经营者的各种职能，它可以化解坏账，有权进行土地的空间置换，可以参与土地交易，并有优先买卖权。甚至可以通过国有企业的力量，平抑土地市场价格。
在引入金融机构同时，我们还要建立一个信用体系，不论在哪里找工，这里不还，哪里也借不了钱。一个不还，整个村贷款，贴息，政策享用都会受影响。
《21世纪》：除了金融机构融资，还有其它渠道可为农村募集到资金吗？
范文仲：我们也在考虑建立一个长效的城乡统筹筹资机制。一方面要依靠土地的资本化改革。另一方面，可将视野放开一些，比如建立国有产权分享机制。重庆国有企业总资产现在已达到1万亿,所有者权益达到2000多亿。今后几年，重点国有企业将全部上市。那么，我觉得，将国有总股本的10%，用于城乡统筹，每年就可以有1000亿。
另外，国有资本的存量资产，也可用起来。现在重庆进行的公租房建设，财政成本接近500亿，放在那里怎么用活？我认为房屋产权，租金收益，都可以实现证券化，在市场交易。这个产权可以不要全部国有，将一部分给城乡统筹，让他来融资，可以做很多事。这样会形成一套国有资产新型的分配机制。
