长策智库 ChangCe Thinktank

关于物业税的种种误解
刘尚希


　　2003年，“物业税”这个新名词出笼，至今热议不止。在房地产市场不断膨胀的背景下，物业税一次又一次地成为了社会议论的热点问题。小税种，大讨论，这本来是一件好事。社会大众对税收问题越来越关注，是社会进步的一个标志。但在一波又一波的热议中，夹杂着对物业税的种种误解。这使得这种公共讨论不但没有使问题变得更清晰，反而变得复杂化，误解、希望、忧虑、期待、情绪等等元素混杂在一起，一个简单的问题变成了一桶乱麻。

　　

　　 误解一：物业税是我国要开征的一个新税种。　　

　　

　　这个误解是由“物业税”这个新叫法引起的，其实就是房地产税，或房产税的另一种说法。不少国家都开征了这个税，我国也不例外，其实早就有这个税，并有两个税种。一是城市房地产税，另一个是房产税。前者以《城市房地产税暂行条例》形式1951年原政务院颁布实施，后者以《房产税暂行条例》形式1986年国务院颁布实施。1986年房产税开征之后，对内资企业和个人统一征收房产税，城市房地产税仅对外资企业和外籍个人征收。2009年，取消城市房地产税，对外资企业和外籍个人统一征收房产税，我国房产税制度实现了内外统一，也彻底结束了我国对内外资分设税种的历史。房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率，按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。同时，现行政策规定对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例还授权省、自治区、直辖市人民政府确定定期减征或免征房产税。

　　与国外相比，不同之处有两点：一是征税范围不同。我国是针对经营性房产，而且不含农村地区的房产，而国外一般是全覆盖，包括经营性的和非经营性的自己居住房产。二是计税依据不同。国外一般按照评估值计税，我国是按照原值计税，1986年颁布的暂行条例规定，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳.具体减除幅度,由省,自治区,直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　由此可见，我国并非没有物业税，只是由于对个人非经营性房产免于征收，使大多数人感觉不到这个税的存在而已。如果对个人非经营性房产不再免征，并按照评估价值计税，那么，现行的房产税就是社会热议预想的物业税。因此，在我国不存在开征一个新的“物业税”的问题。

　　

　　误解二：物业税或房产税可以抑制房价。　　

　　

　　有一种观点认为物业税能打击投机性购房，是有效地抑制房价过快上涨的一柄利器。房价的过快上涨，是多种因素促成的，有资金因素，还有预期因素；有国内因素，也还有国际因素；有经济因素，也有习惯与传统因需；有金融因素，也有分配差距拉大的因素，诸如此类，各种因素复合而成。从经济学来分析，任何物品价格的快速上涨，要么是需求过旺，要么是供给不足，或二者兼而有之。住房是一种特殊商品，供给不可能是无限的，尤其受到土地的约束。而从需求来看，作为安家立业的基本条件，具有很强的刚性需求。但同时又可以是投资品，作为投资工具，可以有无限的需求。征税，无论保有环节的税收，还是交易环节的税收，其作用是增大交易成本，包括持有成本和销售成本，但成本不决定价格。在需求旺盛的情况下，尤其在预期房价不断上涨的情况下，所有的成本都是可以转嫁出去的，税收也不例外。能炒房的人，不会在乎持有房子期间交一点税，到时候都能从房价中收回来。现在的房产交易流行“净价”方式，所有税费由购房者负担，包括所得税在内。物业税调节房价的前提是税负不能转嫁，通过税收拿走炒房者的一块收益，得利少了，炒房的人才会减少，住房的投机性需求才会减弱。否则，税收所起到的作用是相反的，不是抑制房价，而是推高房价。尤其是在住房刚性需求旺盛的条件下，更是为炒房者提供了机会。还有一说，征税会扩大住房持有成本，迫使那些持有几套住房的人“吐出”一部分房子，这样可扩大住房供应，从而抑制房价上涨。如果为了居住需要作为消费品而购买几套房子，那就属于刚性需求，能买得起的人自然也会负担得起这些税收，除非是家庭陷入破产境地，不会轻易卖掉房子，从而也不会扩大住房供应。对住房消费者而言，保有环节征税，会增大养房的成本，对部分潜在的住房消费者的选择会产生一定影响，例如原本希望购买面积大一点的住房，考虑到持有环节的税收，可能会选择购买小一点的住房。税负越重，这种影响当然也就越大。但这种影响主要是住房需求结构，或者说住房消费结构，对住房需求总量的影响微乎其微，因为每一个家庭总是需要住房，或需要改善住房，不会在“要”与“不要”之间做出选择。如果是为了投资或投机需要而购买几套房子，那这些房子只会以更高的价格卖出去，税收只会推高房价。

　　在房价平稳或房价下行的时候，保有环节的税收难以转嫁，甚至完全不能转嫁，这时会使炒房者的收益减少，从而抑制炒房。但在这样的情况下，还需要用税收手段去抑制炒房者抑制房价吗？

　　不难看出，用税收手段去抑制房价，其作用是不确定的，一般情况下是无效的。除非是征收重税，一下子把房价推高到无人接手的地步，或使炒房者在等待房价上涨过程中无法承受重税，这样想炒房的人就会退避三舍。但这是一种休克疗法，可能导致房地产市场崩盘。以这样的方式来抑制房价，与通过强制取消房地产市场来抑制房价无异，显然不可取。　　

　　误解三：物业税或房产税可以成为地方政府的主体税种，减弱地方政府对土地财政的依赖，进而避免地价过高推高房价。

　　　　这是一种良好的愿望，很难成为现实。这其中存在三个问题：一是能否成为地方主体税种？从西方国家来看是这样，但在我国则未必。因为我国基层政府的职能远远大于西方国家的基层政府，经济发展、公共服务、社会稳定等等都是地方政府的职能，中央的大政方针政策也需要基层政府来贯彻落实，“上面千根线，下面一根针”，在这种格局下，靠物业税成为地方主体税种是不现实的。而且交税需要家庭的现金收入，越是收入水平低的地方，征收的税就越少，更难满足基层政府的需要。二是即使真的成为地方政府的主体税种，是否就能抑制房价？这是只想到了减弱地方政府卖地的冲动，以避免地价更高，而没有想到，地方政府要想收到更多物业税或房产税，也会希望房价上涨。无论是按照购房原值征收，还是按照评估价征收，只有房价越高的情况下，才会收到更多的税收。税收动机与房价上涨是一致的。三是假如物业税成为了地方主体税种，地价也真的降下来了，房价是否会随之下降或减缓上涨呢？答案是不确定的。房价决定于需求状况，降低地价只是增大了房地产开发商的利润空间，假如在市场上能卖2万一平方米，开发商决不会因为地低降了5千元而把房价也下降5千元，按照1.5万一平方米来出售房子。城镇土地是公共所有，进入市场即意味着资本化，能带来多少收益应由市场来决定，不应人为压低地价，除非是用于政府保障性住房建设。通过人为地压低地价来实现普遍的低房价，那是不公平的做法。房价应当是分类分层来调控，对于高端房，可以完全交给市场；对于中低收入者所需要的一般住房，应主要通过廉租房等保障性住房来提供。　　

　　可见，寄希望于把物业税变成地方政府主体税种来“曲线救国”抑制房价是不现实的想法。

　　

　　误解四：物业税是政府政策工具箱里的一个工具，就像钳子、扳手之类的东西，可以想怎么用就可以怎么用。

　　　　从社会对物业税的热议中不难看出，对税收完全当成了政府工具箱中的一个随取随用的工具，或仅仅当成一个政策工具来看待的。调整旧税，或开征新税，涉及到千家万户的利益，是以法律的手段来合法剥夺私人财产，不应当是随意的，应当有严格的法律程序。我们已经吃了“乱收费”的许多苦头，不能再次重演“乱收税”的景象。应坚持税收法定主义原则，不可为了某一阶段的某一个目标，随意地加税或开征新税。把税收完全工具化，受害的到头来还是老百姓。